商品房公摊面积标准计算公式以及注意事项 / 五连击生活

在购置房产的过程中，我们会进行资料和合同的确认，这个方面就会涉及到一系列的专有名词，比如下文举例的公摊面积，如果不了解这方面具体含义的朋友，很有可能就会在合同的签订过程中蒙受额外的损失，甚至导致钱财两空的麻烦，那么今天为大家举例的就是关于商品房公摊面积方面的专业知识，有兴趣的朋友可以进一步了解一分析，必要的时候可以借此拟定适合自己最终的购置方案。

一、商品房公摊面积标准

1、普通多层住宅楼，在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数约在10%-15%之间;带电梯的小高层住宅，公摊系数约在15%-20%之间;高层住宅相对更高一些，约在20%-25%左右。

2、房屋的公摊面积=房屋的总建筑面积×(公用建筑面积/套内建筑面积之和)

3、公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和

1)住宅楼的商品房的分摊系数是0.1左右。

2)高层住宅楼的商品房的分摊系数是0.2左右。

3)一般不超过0.3。

二、计算公式

建筑面积=套内建筑面积+公摊面积

公摊面积=套内建筑面积×公摊系数

公摊系数=建筑总公摊面积÷建筑总套内面积

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积

三、面积测算注意

1、突出墙面和在房屋内的承重结构柱的面积计算

在高层建筑中，因结构需要，在下面几层(商业区和办公区)可能有与墙体相连和屋内独立的承重结构柱，其面积计入该柱平面位置所在的套内建筑面积中(分零摊位除外)，这意味着此面积还要去分摊其它的共有面积。此种处理方法的弊端在于承重结构柱是出于整栋建筑的结构需要而设计，并不为某一户专用，把其面积计入该户套内建筑面积不符合产权人的客观利益。《房产测量规范》明确规定有“套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成”，由此可见把承重结构柱纳入套内面积是不符合国标精神的，而规范中并没有明确承重结构柱由哪些范围来分摊，因而我们采取上述处理方法也是不得已而为之。建议：承重结构柱的设立是出于整栋建筑的结构考虑，应由整栋房屋共同分摊。

2、关于自然层的认定

《房产测量规范》中规定“楼梯间、电梯(观光梯)井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算”，这就要求必须对自然层有明确的定义。《房产测量规范与房地产测绘技术》一书中对自然层作了如下定义：房屋自然层数是指房屋的楼板和地板结构分层的层数，因此，复式(或跃层)结构中上层应算自然层数。由此引发了一些值得探讨的问题：

(1)户外楼梯、电梯(观光梯)井、垃圾道、管道井的面积会大幅度(甚至成倍)增加，势必会加大复式房(或跃层)权利人的共有面积分摊量。而对于住宅来说，一户房屋在梯道上只有一个入户门、一个垃圾道开口，只因是复式(或跃层)就加算梯间、垃圾道等的面积有些欠妥。

(2)当一栋房屋中复式(或跃层)结构与错层同时出现时，外墙面积如何计算。如图二中A部分为复式结构而上下为错层，显然外墙是在复式结构处算两层其他部位算一层，如果复式与错层情况复杂，则外墙面积计算的难度会大大增加，同时也不利于图形和数据的计算机处理。这种情况我们在实际工作中已多次遇到，我们都没有把复式结构(跃层)的上部算作自然层，这样相关矛盾也都迎刃而解了。

3、共有面积被分摊到不同功能区或楼层的计价差异问题

这是从房屋面积测算工作而引发的思考。随着国家住宅商品化的深入和房地产市场的日益活跃，房屋的产权关系越来越复杂，由传统的单一产权向多元产权转化。因此共有面积计价与共有面积计算和分摊呈现出的矛盾越发突出：如地下室的销售价格往往比地上部分低得多，当其为共有面积被分摊到不同功能区或楼层时，其价位也被确定为与该功能区或楼层的价位一致。若同时被摊位和住宅分摊，则会出现同为地下层共有面积而价位差异畸形的情况。显然，这种计价方法对权利人利益是一种极大的侵害，但是又十分隐蔽。故特提出如何从面积计算的角度出发来解决这一矛盾与各位探讨。

在房产的购置过程中，我们会涉及到一系列的专有名词，可能两个区别比较相近的词汇，具体的含义却是完全不一样的，比如上文提及的公摊面积和我们通常所说的建筑面积就会不同，如果在这个方面不太了解的朋友很有可能会因此蒙受格外的损失和不必要的麻烦。因此。小编建议，大家可以结合上文关于公摊面积专业方面的信息以及自己的具体情况进行了解和分析。

商品房公摊面积标准计算公式以及注意事项

相关推荐